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전세사기라는 말을 한 번쯤은 들어볼 정도로 '전세사기'가 기승을 부리고 있어 그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 2조 원에 달한다고 합니다. 날이 갈수록 피해수법도 교묘해져 피해건수와 금액이 증가하고 있습니다.
이 글에서 전세계약전 유의사항 및 확인해야 될 서류와 피해사례를 알아보시고 전세계약으로 피해보는 일 없이 반드시 내 돈을 지키시기 바랍니다.
전세계약 유의사항 및 확인서류
집을 보고 마음에 들더라도 전세계약하기 전에 유의사항을 확인하시고 꼭 챙겨보시기 바랍니다.
🔲 전세가율 확인하기(전세계약 유의사항 1)
주택시세와 보증금의 규모가 비슷한 경우에 주택가격이 내려가면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 일명 '깡통주택'이라고 하는데요. 전세가율이 80%를 넘는다면 위험합니다.(전세가율 = 전세가격 / 매매가격)
집의 매매가격을 확인할 수 있는 사이트는 여러개 있지만 그중에 네이버부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 주로 이용합니다.
전세계약 물건의 매매가격을 확인하실 때 집의 전세가격과 월세가격을 비교하시고 거래금액이 적정한지 검토하시길 바랍니다.
🔲 등기부등본 확인하기(전세계약 유의사항 2)
등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다.
통상적으로 부동산을 통해 전세 계약할 때는 부동산에서 등기부등본을 확인해 주지만 기본적인 것은 알고 있어야 합니다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 분류됩니다.
- '표제부'는 주택유형, 면적 등 집의 기본정보가 담고 있습니다.
- '갑구'는 소유자에 대한 정보가 있습니다. 갑구를 보고 임대인이 맞는지, 공동명의자가 있는지 확인해야 합니다.
- '을구'는 권리에 관한 사항입니다. 근저당권, 가압류, 신탁 등의 권리관계가 있으므로 근저당과 압류사항을 꼭 확인해야 합니다.
전세계약 물건의 등기부등본은 당일날 한번더 확인해 보는 게 좋으며 '대법원 등기소에서 700원에 열람 가능합니다.(웬만하면 부동산에서 해줍니다.)
🔲 건축물 대장 확인하기(전세계약 유의사항 3)
전세계약 유의사항으로 건축물대장이 주택용도인지 위반건축물이 없는지 확인해야 합니다.
용도가 주택으로 되어 있어야 합니다. 전세계약 물건의 용도가 근린생활시설이거나 건축물에 위반건축물이 있으면 전세대출, 전세반환보증이 불가 또는 어렵습니다.
🔲 전입세대 열람하기(전세계약 유의사항 4)
전세계약을 하면 내가 살고 있는 집에 전입신고가 되어 있는 사람이 누구인지, 이전 세입자가 전입을 빼고 있는지 확인해야 합니다.
우선 전입세대에 다른 사람이 있다면 대출이 어렵고 권리관계에서 혹시 모를 불미스러운 일이 발생할 수 있습니다.
전세계약 후에도 기존 세입자가 등록되어 있다면 부동산 또는 임대인에게 확인해 보시고 '거주불명등록 신청'을 통해 기존 세입자의 전입신고를 말소할 수 있습니다.
🔲 임대인 체납세금 확인하기(전세계약 유의사항 5)
임대인이 미납한 세금이 있다면 경매나 공매로 건물이 넘어갈 수 있어 전세보증금이 위험할 수 있습니다. 국세, 지방세 납세증명서를 요청해서 체납여부를 확인하는 것도 중요합니다.
세금은 전세보증금보다 우선순위 이므로 미납금이 있을 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.
전세계약 전에 부동산을 통해서 체납세금 확인을 요청하거나 상대방이 불편해할 경우에는 체납세금에 관해서 특약에 넣으시고 전세계약 체결 후 열람하면 됩니다.
*임차보증금인 1천만원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람 가능합니다.
🔲 공인중개사 및 임대인 확인하기(전세계약 유의사항 6)
임대인 신분증을 확인해서 등기부등본, 건축물대장상 실 소유자 맞는지, 계약 당사자와 동일 인물인지 확인해야 합니다. 더불어 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인해도 좋습니다.
전세계약 피해사례
전세계약 피해사례는 갈수록 치밀해져서 피해가 점점 늘어나고 있습니다.
🔲 깡통전세
시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 경우입니다.
- 건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우
- 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우
<사례1>
세입자는 꼼꼼하게 권리관계를 확인(선순위 채무관계없음)하고 전세 확정일자까지 받은 후 입주를 하였다가 두 달 후 집주인이 바뀌었으며 심지어 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당 설정하였음을 확인함.
당초 전세를 계약했던 건물 주인은 빌라를 통 채로 새 집주인에게 넘겼고 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다가 깡통 빌라와 빚까지 떠안았다며 본인도 피해자라고 주장.
세입자는 당초 계약을 한 건물 주인을 고소하였지만 어떠한 처벌도 없었으며, 어쩔 수 없이 새 집주인이 빌린 금액(근저당)을 갚고 원치도 않은 집을 떠안았음.
<사례 2>
등기부등본의 권리관계를 확인 후 주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하여 전세계약 후 입주하였으나 이사 1년 후 임대인이 변경되었다는 공인중개사의 문자를 받게 됨.
매매가 되더라도 임대계약은 승계되고, 문제가 생겨도 은행에서 보증금을 회수할 거라 믿었으나, 은행에서는 전세 보증금을 보호해 주는 보험이 아닌 은행의 대출금을 보증해 주는 보험으로 해당 보험은 전세 보증금을 보호하는 아무런 장치 없는 보험이라 함.
더욱이 바뀐 임대인은 594채의 주택을 갭투자로 보유한 임대사업자로 주택보증공사에서 ‘블랙리스트’로 분류하며 해당 임대사업자의 매물은 반환보증 가입이 어려울뿐더러 주택보증공사에서 임대사업자에 받지 못한 보증금에 대해 해당 주택에 가압류를 해놓은 상황으로 전세 보증금을 돌려받기 더욱 어려워짐.
🔲 건물전체를 전세 사기
다가구, 상가주택 등 공인중개사와 집주인이 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 경우입니다.
- 금융기관 근저당이 전세보다 앞서 설정됐다면 전세금 받기 어려움
- 공인중개사 과실 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구, 경찰 고소 가능
<사례>
원룸 전세계약(보증금 1억 2천만 원) 시 건물 시세가 약 9억 원 정도였고, 등기부등본의 근저당 채권액이 4억 5천만 원으로 충분히 보증금은 보장받을 수 있다는 공인중개사의 설명에 전세계약을 하고 입주하였으나, 건물주는 건물전체 9세대의 전세 보증금을 받고 잠적하고 해당건물은 경매로 넘겨졌음.
계약 당시 중개사의 말대로 선순위 채권인지 확인해 본 결과 계약일 이전 4억 7천만 원의 근저당이 설정되어 있었고 그제야 공인중개사와 건물주가 짜고 보증금을 가로챈 것을 알게 되었음.
건물주를 상대로 지급명령 신청 및 민사소송을 진행하지만 건물주가 재산이 생기기 전까지 보증금을 반환받기 어려우며, 공인중개사의 과실에 대하여 협회에 손해배상 청구 및 경찰서에 형사고소를 함
🔲 전월세 이중계약
집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약하거나 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약하는 경우입니다.
- 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 경우
<사례 1>
신혼집 마련을 위해 공인중개사사무소를 통해 보증금 8천만 원을 주고 오피스텔 전세계약을 체결하였는데 실제 집주인은 따로 있었으며, 전세계약을 맺은 사람은 중개보조원이 내세운 가짜 집주인이었음.
심지어 해당 임대계약마저도 위임받은 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑시켜 보증금을 빼돌린 것으로, 위와 같은 수법으로 부동산 거래에 익숙하지 않은 신혼부부나 사회초년생 등을 상대로 65억 원의 보증금을 가로챔.
<사례 2>
오피스텔 관리소장은 임대차 계약 위임장을 허위로 작성한 뒤 대리인 행세를 하며 오피스텔 임차인과 전세 계약을 맺고 임대인에게는 이를 월세 계약인 것처럼 속여 보증금 차액을 가로챔.
🔲 동일물건 이중, 삼중 계약
하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우입니다.
- 집주인이나 공인중개사가 이중, 삼중 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있어 주의가 필요
<사례>
공인중개사가 소개하는 전세 물건 중 마음에 드는 집이 있어 권리관계 등 이상 유무를 확인하고, 집주인도 직접 만나 계약을 체결하였으나, 이사하는 날 다른 세입자가 있다는 걸 알게 됨.
공인중개사와 집주인이 짜고 동일물건에 여러 명의 세입자와 각각 전세계약을 체결하고 보증금을 갈취한 뒤 잠적해 버려 여러 명의 세입자가 보증금을 사기당하는 사례가 발생.
이 외에도 신탁사 소유 건물로 위장하여 사기 치는 경우 등 다양한 경우가 많으니 전세계약 유의사항을 꼭 챙겨보시기 바랍니다.
이것으로 전세계약 전 유의사항과 확인해 될 서류, 그리고 피해사례에 대해서 알아봤습니다. 갈수록 치밀해지는 전세사기 수법에 당하는 일 없도록 전세계약 유의사항을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
마지막으로 행복한 사진 남겨드리니 보시고 행복한 하루 되시길 바랍니다.
